ශ්‍රී ලංකාවේ නාගරික නිවාස සිහිනය සහ සාමාන්‍ය පවුලක ආදායම අතර පරතරය වෙන කවරදාකටත් වඩා පුළුල් වෙමින් පවතී. ශ්‍රී ලංකා මහ බැංකුව (CBSL) නිකුත් කළ නවතම සමීක්ෂණ වාර්තාවකින් පෙන්වා දෙන්නේ, කොළඹ දිස්ත්‍රික්කයේ සුඛෝපභෝගී මහල් නිවාස මිල අහස උසට නගින පසුබිමක, සාමාන්‍ය මට්ටමේ නිවාස මිලදී ගැනීමේ හැකියාව වෙළෙඳපොළෙන් ක්‍රමයෙන් ගිලිහී යන බවයි.
මිල ඉහළ යද්දී ගනුදෙනු ප්‍රමාණය අඩුවීම නිකම්ම ආර්ථික දර්ශකයක් පමණක් නොවේ. එය මෙරට නාගරික සංවර්ධනය සහ සමාජ සාධාරණත්වය හමුවේ මතුවන බරපතළ සංඥාවකි.
අහස උසට නැගුණු මිල සහ හකුළුවන විකුණුම්
මහ බැංකුවේ කොළඹ නව කොන්ඩෝමිනියම් මිල දර්ශකය වසරින් වසර 3.2%කින් ඉහළ ගොස් දර්ශක අංක 280.6ක් ලෙස සටහන්ව තිබේ. 2019 පාදක වර්ෂය හා සසඳන විට කොළඹ තට්ටු නිවාස මිල ගණන් මේ වන විට 2.8 ගුණයකින් ඉහළ ගොස් අවසන්ය.
එහෙත් එම කාර්තුවේදීම නිවාස විකුණුම් පරිමා දර්ශකය (Sales Volume Index) 6.7%කින් පහත වැටී ඇත. නිවාස මිල ඉහළ යද්දී සැබෑ විකුණුම් ප්‍රමාණය අඩුවීමෙන් පෙනී යන්නේ වෙළෙඳපොළ මිල තීරණය කිරීමේ බලය සාමාන්‍ය ගැනුම්කරුවන් අතින් ගිලිහී ගොස් ඇති බවයි.
වෙළෙඳපොළ ගනුදෙනු විශ්ලේෂණය කිරීමේදී වඩාත්ම කැපී පෙනෙන කරුණු මෙසේය:
රුපියල් මිලියන 50ට වැඩි නිවාස:
සමස්ත විකුණුම්වලින් 55%ක්ම අත්පත් කරගෙන ඇත්තේ මෙම ඉහළ මිල කාණ්ඩයයි. පසුගිය වසරේ එය පැවතියේ 34%ක් ලෙසිනි.
රුපියල් මිලියන 75ට වැඩි සුපිරි නිවාස:
වෙළෙඳපොළ කොටස 19% සිට 26% දක්වා වර්ධනය වී තිබේ.
රුපියල් මිලියන 25ට අඩු දැරිය හැකි නිවාස:
පෙර වසරේ පැවති 17%ක වෙළෙඳපොළ කොටස මේ වන විට 5% දක්වා පහත වැටී ඇත.
රුපියල් මිලියන 25 - 50 අතර නිවාස:
මධ්‍යම පාන්තිකයන් බහුලව මිලදී ගන්නා මෙම කාණ්ඩයේ කොටස 49% සිට 40% දක්වා අඩු වී තිබේ.
සල්ලි තියෙන අයට පමණක් සීමා වන කොළඹ සීමාව
නිවාස ඉල්ලුමේ භූගෝලීය කේන්ද්‍රගත වීමද පුළුල් විෂමතාවක් පෙන්වයි. සමස්ත මහල් නිවාස ගනුදෙනු අතරින් 78%ක්ම සිදුව ඇත්තේ කොළඹ දිස්ත්‍රික්කය තුළ පමණි. පෙර වසරේ එය 50%ක් විය.
මධ්‍යම පාන්තිකයන්ට සාපේක්ෂව දැරිය හැකි මිල ගණන් සහිත ගම්පහ සහ කළුතර දිස්ත්‍රික්කවල ගනුදෙනු කොටස 48% සිට 20% දක්වා අඩුවී ඇත. මෙයින් පැහැදිලි වන්නේ නාගරික නිවාස වෙළෙඳපොළ පුළුල් ප්‍රදේශයක විහිදෙනවා වෙනුවට කොළඹ කේන්ද්‍රීය ඉහළ පන්තියේ ආයෝජකයන්ට පමණක් සීමාවෙමින් පවතින බවයි.
බැංකු ණය නොගෙන අතින් මුදල් යොදවන ගැනුම්කරුවන්
මෙම නිවාස මිලදී ගැනීමේ ක්‍රමවේදය දෙස බැලීමේදී සාමාන්‍ය ජනතාව මුහුණ දෙන අභියෝගය තවත් තහවුරු වේ. මහල් නිවාස මිලදී ගත් බහුතරයක් ඒ සඳහා යොදවා ඇත්තේ තමන් සතු පෞද්ගලික ඉතුරුම්ය. නිවාස ණය ලබාගෙන ඇත්තේ සුළුතරයක් පමණි.
සාමාන්‍ය වැටුප් ලබන මධ්‍යම පාන්තික පවුලකට ඉහළ බැංකු පොලී අනුපාත හමුවේ ණයක් ලබාගෙන හෝ නිවසක් හිමිකර ගැනීම සිහිනයක් බවට පත්ව තිබේ. ඒ අතරම, දේපළ සංවර්ධකයන් සිය ව්‍යාපෘති අරමුදල්වලින් 43%ක්ම සපයා ගන්නේ නිවාස ඉදිකිරීමට පෙර ගැනුම්කරුවන්ගෙන් ලබාගන්නා අත්තිකාරම් (Pre-sale deposits) මගිනි.
ප්‍රතිපත්ති සම්පාදකයන් හමුවේ ඇති අභියෝගය
ඉදිකිරීම් අවසන් වූ තනි මහල් නිවාසවලින් 96%ක්ම අලෙවි වී අවසන් වීමෙන් පෙනී යන්නේ ඉහළ පැලැන්තියේ ගැනුම්කරුවන්ගේ ඉල්ලුම තවමත් පවතින බවයි. එහෙත් ඉදිකෙරෙමින් පවතින ව්‍යාපෘතිවලින් 45%ක් තවමත් අලෙවි වී නොමැත. මීට අමතරව කොළඹ ඉඩම් මිල 15.2%කින් ද, මහල් නිවාස අපේක්ෂිත මිල ගණන් 12.6%කින් ද ඉහළ ගොස් ඇත.
ආර්ථික විශ්ලේෂකයන්ගේ නිරීක්ෂණය වන්නේ, නාගරික නිවාස සංවර්ධනය යනු තට්ටු නිවාස ගොඩනැගිලි සංඛ්‍යාව වැඩිකිරීම පමණක් නොවන බවයි. සැබෑ ජනගහන අවශ්‍යතාවලට ගැළපෙන පරිදි සාමාන්‍ය සහ මධ්‍යම පාන්තික ජනතාවට දැරිය හැකි මිලකට නිවාස වෙළෙඳපොළ විවෘත නොවුණහොත්, නාගරික දේපළ හිමිකම සුළුතරයකගේ ඒකාධිකාරයක් බවට පත්වීමේ අවදානමක් මතුවිය හැකිය.
වැඩිදුර කියවීම් සහ මූලාශ්‍ර:
ශ්‍රී ලංකා මහ බැංකුව – Condominium Market Assessment Report / Real Estate Indicators
ලංකා නිවුස් – Luxury Apartments Advance While Affordable Housing Loses Ground